Au cours du premier semestre 2026, l'immobilier tertiaire poursuit son repli, avec une baisse de 5 % de la demande placée sur le marché locatif et un recul de 19 % des investissements par rapport au premier semestre 20251. Dans ce contexte, quelles stratégies peuvent permettre de redynamiser le secteur et de valoriser efficacement les surfaces vacantes ?
La reconversion des bureaux en logement, une solution écologique
Dans un souci de réduire l'impact environnemental du secteur de la construction, la reconversion de bâtiments d'activité en habitation apparaît comme une solution intéressante. En 2021, les bureaux représentaient déjà 53% de la restructuration des bâtiments d'activités2. Cela permet de lutter contre l'obsolescence des bureaux et constitue une solution plus écologique que la construction sur terrains non bâtis ou des opérations de démolition-construction.
Cependant, cette solution demeure sous-exploitée. Entre 2013 et 2021, ces transformations représentent environ 1 900 logements par an, soit à peine 3 % de l'objectif fixé par la loi Grand Paris 2010, dont les 2/3 sont situés à Paris et en petite couronne. Ainsi, bien que la crise sanitaire ait accentué la vacance durable des bureaux, ces derniers demeurent un investissement attractif et leur reconversion constitue une option parmi d'autres pour leurs propriétaires.
Cette faible dynamique s'explique par de lourds freins structurels : une fiscalité locale moins avantageuse pour le logement, d'importantes contraintes techniques et des coûts de travaux souvent supérieurs à ceux d'une démolition-reconstruction.
Adapter les bureaux aux nouvelles pratiques de travail autour de l'Intelligence artificielle
L'IA représente également une piste prometteuse. Une étude menée par JLL révèle que son intégration dans l'organisation du travail stimule la collaboration au sein des équipes tout en dynamisant la conduite des projets3. Avec cette évolution des modes de travail, les bureaux deviennent des lieux où l’on construit une intelligence collective. Cela se traduit, dans leur aménagement par une diminution des postes individuels au profit d'environnements conçus pour alterner concentration, interaction avec l'IA, créativité collective et apprentissage.
En dehors du travail de bureau, l'IA peut constituer un outil pour mieux concevoir les villes. Shin Koseki et Rashid Mushkani montrent dans leur étude Street Review, menée à Montréal et publiée dans la revue Cities, comment la coproduction d'une IA avec les citoyens peut favoriser l’inclusion urbaine4. Cette démarche de coproduction implique une participation active des communautés dès le départ pour définir la problématique, sélectionner des critères, analyser des images, interpréter des données et réfléchir sur les limites éthiques de l'outil, plutôt qu'une simple consultation tardive. Cette collaboration doit aussi se poursuivre après le déploiement de l'outil.
L'IA n'est donc pas une solution magique. C'est un outil diagnostic qui permet de pallier l'angle mort d'autres outils utilisés par les municipalités dans l'évaluation de l'aménagement urbain à condition de:
- Garantir la transparence sur les données utilisées, les limites des modèles et les décisions qui pourraient en découler.
- Valider et confronter les résultats obtenus auprès de panels de populations diversifiés.
- Maintenir un arbitrage politique strictement humain.
Conclusion
Deux pistes semblent prometteuses pour valoriser les actifs immobiliers dans les prochaines années. La première est écologique et la seconde est technologique. D'une part, la reconversion en logements offre une réponse durable mais nécessite de lever de lourds verrous réglementaires et financiers pour libérer son plein potentiel. D'autre part, l'Intelligence Artificielle constitue une opportunité pour repenser les espaces de travail et la concertation citoyenne dans l'aménagement urbain.
Références
[1] Colliers International, Étude de marché bureaux Île-de-France au 1er semestre 2026, 9 juillet 2026
[2] Emmanuel Trouillard et Clément Quatrain, Reconvertir les bureaux et bâtiments d'activités en logements : un potentiel encore sous-exploité, Note rapide Société-Habitat, n° 963, www.institutparisregion.fr.
[3] Flore Pradere et Diana Nait-Belkacem, L'avenir de l'immobilier d'entreprise à l'ère de l'IA. De Bengaluru à San Francisco. Concevoir des espaces de travail pour la collaboration homme-IA, 2026, www.jll.com.
[4] Shin Koseki et Rashid Mushkani, Des villes plus inclusives grâce à l’IA ? Oui, si les communautés gardent la main, 10 juin 2026, https://theconversation.com/.