Alors que le dispositif expérimental sur l'encadrement des loyers prend fin en novembre 2026, je vous propose dans cette note de lecture de revenir sur un article d'Anne Clerval et Cécile Vignal, publié dans Espaces et Société (2026), qui revient sur la « controverse » autour de ce dispositif.
L'augmentation des loyers n'est pas un phénomène nouveau en France, mais aussi en Europe. Entre 2010 et 2024, Eurostat observe une augmentation de 22 % en Europe, avec une forte hausse des prix à partir de 2020.
Pour endiguer ce phénomène, différents États ou régions ont pris des mesures permettant d'encadrer les loyers :
- Allemagne : à Berlin, une forte mobilisation des associations de locataires conduit à un gel des loyers sur 5 ans, mais cette initiative est invalidée par la Cour constitutionnelle en 2021.
- Pays-Bas : une loi votée en 2021 limite les augmentations à 1 % de plus que l'inflation, pendant 5 ans.
- Espagne : en Catalogne, une loi sur le droit au logement entrée en vigueur en 2023 permet d'encadrer les loyers dans 140 villes, y compris pour les colocations et les baux temporaires.
- Royaume-Uni : adoption du Renter's Rights Act (2025), instaurant des baux à durée indéterminée et encadrant les expulsions.
- Belgique : à Bruxelles, un système d'encadrement des loyers inspiré du modèle français est mis en place depuis mai 2025.
En France, depuis 1989, la hausse annuelle des loyers est indexée sur l'indice du coût de la construction et, depuis 2012, cette indexation s'applique également aux relocations dans les zones tendues.
En 2014, la loi Alur permet la mise en place d'un dispositif expérimental d'encadrement des loyers pour la ville de Paris. Ce dispositif est élargi en 2018, avec la loi Élan, à d'autres villes et intercommunalités volontaires, dont Lille, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, etc. Cette expérimentation française a été pérennisée par l'Assemblée nationale en décembre 2025.
Selon une étude de l'Atelier parisien d'urbanisme (Apur), l'encadrement a permis une modération effective des hausses de loyers entre 2019 et 2024 à Paris (Breuillé et al., 2023).
Malgré ce constat, certains économistes remettent en question cet encadrement, estimant qu'il réduirait l'offre locative et détériorerait les logements. Ces arguments avaient déjà été avancés contre la loi du 1er septembre 1948, qui encadrait fortement les loyers. Toutefois, les travaux du sociologue et historien Christian Topalov montrent que ce n'était pas cette loi qui était responsable des difficultés du logement, mais le système de production des logements privés, en particulier le système du rentier, structurellement incapable de loger dignement l'ensemble de la population.
Cependant, l'encadrement des loyers, à lui seul, reste insuffisant pour résoudre la crise du logement. Il doit s'accompagner de mesures de soutien à l'offre locative de longue durée, car le marché locatif est confronté à la concurrence des locations touristiques de courte durée, des baux à moyen terme et du coliving.
Références bibliographiques
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Breuillé, Marie, Grivault, Camille, Le Gallo, Julie, Morin, Yoann & Regnaud, Martin. (2023). Évaluation d'impact de l'encadrement des loyers à Paris. Rapport pour l'Apur.
URL : https://www.apur.org/sites/default/files/rapport_encadrement_loyers_paris.pdf?token=PjjUiq -
Clerval, Anne & Vignal, Cécile. (2026). « Controverse sur l'encadrement des loyers ». Espaces et sociétés, 2026/1, n° 197, p. 250-255.
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Eurostat. (2024). Housing in Europe. 2024 edition.
URL : https://ec.europa.eu/eurostat/web/interactive-publications/housing-2024#about-this-publicati -
Topalov, Christian. (1987). Le logement en France. Histoire d'une marchandise impossible. Paris : Presses de la Fondation nationale des sciences politiques.