Alors qu'un épisode caniculaire vient de se terminer, je propose de revenir dans cette veille d'actualité du mois de Juin, sur la question de l'impact environnemental de l'immobilier de bureaux.
Des surfaces de bureaux devenues obsolètes
Selon Sylvain Bessonneau, responsable de BâtiZoom (l'observatoire de la transition écologique du bâtiment de l'ADEME), le parc tertiaire représente 15 % de la consommation d’énergie française totale .
Cependant, avec la crise des bureaux de 2020, la vacance des bureaux n'a cessé de progresser. En 2024, elle est estimée à plus de 9 millions de mètres carrés, sur un parc locatif de 89 millions et un parc total de 173 millions . Dont 5,7 millions de mètres carrés en Île-de-France
La reconversion des bureaux vides en logements constitue donc une solution pour lutter contre l'obsolescence des bureaux, mais aussi limiter la construction sur terrains non bâtis ou des opérations de démolition-construction qui ont une empreinte environnementale plus négative. En 2022, les bureaux représentent déjà 53% de la restructuration des bâtiments d'activités .
La reconversion dans les stratégies de valorisation immobilière
Toutefois, la reconversion de bureaux en logement reste assez limitée. Entre 2013 et 2021, ces transformations concernent environ 1 900 logements par an, soit à peine 3 % de l'objectif fixé par la loi Grand Paris 2010. Cette faible dynamique s'explique par de lourds freins structurels : une fiscalité locale moins avantageuse pour le logement, d'importantes contraintes techniques et des coûts de travaux souvent supérieurs à ceux d'une démolition-reconstruction. De plus, bien que la crise sanitaire ait accentué la vacance des bureaux, ces derniers demeurent un investissement attractif et leur reconversion constitue une option parmi d'autres pour leur propriétaire. En effet, il est possible d'observer un phénomène de « fly to quality » qui consiste, pour une entreprise, à réduire ses surfaces de bureaux, mais à louer ou acheter dans des quartiers mieux situés et des bâtiments neufs. Ce phénomène a notamment permis de renforcer l'attractivité du Quartier Central des Affaires de Paris et des quartiers alentour .
Reconversion et télétravail
Cependant, la reconversion des bureaux en logement peut être une solution intéressante pour les secteurs plus fortement touchés par la crise des bureaux, comme la banlieue nord de Paris et les zones périphériques de La Défense .
À l'effet positif de cette reconversion, s'ajoutent les effets positifs du télétravail sur le climat, selon l'ADEME. Il permet notamment de réduire les émissions de CO² liées à la voiture. Cet effet reste cependant modeste, car le télétravail s'accompagne également d'effets sur le chauffage à domicile. Il nécessite l’achat de mobilier (fauteuil) ou d’équipements informatiques. Il est aussi possible d'observer une augmentation des déplacements privés. Ainsi, le télétravail ne permet pas à lui seul de réduire significativement nos émissions de CO² .
Cela doit aussi s'accompagner, pour Sylvain Bessonneau, la réduction de l'empreinte écologique des bâtiments doit s'articuler autour de 4 leviers :
- la sobriété
- l'efficacité énergétique
- la réduction des déchets
- et la décarbonation de l'énergie.
Conclusion
Pour limiter les émissions de gaz à effet de serre de l'immobilier de bureaux, la reconversion des bureaux vides en logements est une solution de plus en plus répandue, bien que de nombreux freins persistent, tels que la rentabilité du projet et les coûts de travaux élevés. De plus, les logements ont aussi un impact sur l'environnement, il est donc nécessaire de mener une stratégie immobilière globale permettant de réduire l'impact sur l'environnement des bureaux, mais aussi des logements.